北京：集体建设用地入市为“住有所居”探路

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最近，北京宣布将在未来五年内提供1000公顷集体建设用地用于建设出租房屋。集体土地直接进入市场减少了中间环节，有利于降低土地成本。租金将来会降低吗？这会影响房价吗？记者采访了相关专家，深入分析了此举对未来房地产和租赁市场的影响

利用集体建设用地建设租赁住房可以增加租赁住房的供应量，缓解住房供需矛盾。专家表示，此举将有助于建立一个租购并举的住房制度，建立和完善房地产稳定健康发展的长效机制；有利于扩大集体土地的使用，拓宽集体经济组织和农民增收的渠道。同时，由于集体建设用地只能用于租赁，进入市场后不能出售，对房价影响不大，但可能会带动租赁市场，增加市场供给，或在某些地区压低租金。

李浩租赁市场

12月1日，北京市有关负责人表示，北京市将在未来五年内提供1000公顷集体建设用地用于建设出租房，目前各区的供应任务和项目建设地块已经拟定。11月16日，北京提出从2017年到2021年提供1000公顷集体土地用于建设出租房屋，平均每年土地供应任务约为200公顷。土地供应的前期工作已于今年开始，预计12月底完成。

根据今年8月发布的《集体建设用地建设租赁住房试点方案》，国土资源部和住房和城乡建设部确定了首批集体建设用地建设租赁住房试点项目，覆盖北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市。随后，郑州市宣布了试点方案，并选择郑东新区及其托管区作为郑州市第一批试点区域。北京是第二个宣布试点项目的城市。

中国共产党第十九次全国代表大会的报告指出，“房屋是为了生活，不是为了投机”，应该加快建立多主体供应、多渠道保障和租购的住房制度，使所有人都能生活，都有地方住。专家表示，利用集体建设用地建设租赁住房是实行多层次供应和租购并举、突破城乡土地供应二元分化、实现农村集体土地不征地城市供应的重要内容，是一项重大政策创新。

中原地产首席分析师张大伟表示，1000公顷的集体土地可以建设30万至40万套集体产权住房，相当于未来5年北京出租房的10%至15%。如果能如期投入使用，将有效缓解区域租赁市场的供需平衡，降低北京的住房租金。

在试点方案中，北京规定“只租不卖”，单租期不超过10年，以防止以租代卖。国土资源部相关负责人表示，出租房与“小产权房”有本质区别，不能混淆。据此，一些外部分析师认为，此举短期内应该不会对房价产生太大影响。另外，在北京等地，由于集体土地位置相对偏远，其对租赁市场的影响也是结构性的，这可以增加低价租赁住房的供给，但对高端商品房的租赁供给影响相对较小。

此前，为了缓解公共租赁住房用地压力，北京和上海作为首批试点城市，利用集体建设用地建设公共租赁住房。北京已经推进了五个集体建设用地试点项目，包括方平镇、唐家岭和太子湖，共建设了12800套公共租赁住房。在各种试点方案中，规定村集体和村民应是租赁项目的主要申请人，或在拥有社会资本的关联公司中获得不少于51%的股份，以确保村集体和村民分享城市红利。

地方审判一直存在

事实上，在中国的一些地区，利用农村宅基地建造出租屋的现象一直存在，其中深圳和广州的村庄很有代表性。

据了解，城中村是深圳住房供应的重要组成部分。截至2015年，深圳住房总面积约为5.2亿平方米，其中商品房和经济适用房占27.9%，城中村占50.3%。改革开放以来，在外向型制造业的引领下，深圳在工业区拥有大量配套宿舍。相关数据显示，深圳740万套出租屋中，城中村出租屋450万套，占60.8%。其中，73.8%的城中村租金低于2000元，26.1%的租金在1000元以内。这大大降低了深圳的平均租金水平。

许多城中村虽然存在环境、安全等隐患，但大多缺乏必要的公共设施；但客观上，城市中村庄的存在降低了农民工的生活成本。事实上，深圳的商品房租金并不低。根据链家公布的数据，2017年1月至8月，深圳的平均租金达到5005元，高于深圳居民4000元的平均可支配收入，比2010年增长了67.5%。

据了解，经过政府的综合整治，深圳大部分城中村已经引入了相对规范的物业管理和治安管理；同时，公共服务均等化在一定程度上已经实现。只要你持有租赁合同，在街道办事处备案后，租户就可以加入城市所有居民公共服务的排队分配，并通过“积分制”申请就近接受义务教育和预防接种等基本服务。

此外，广州市中心仍有大量的城中村。据不完全统计，广州有304个村庄，人口近600万。

支持服务需要跟上

专家表示，使用集体土地进行租赁是协调城乡土地市场的创新举措。在实际操作中，我们要谨慎、谨慎，统筹规划。项目用地应符合城乡规划、土地利用总体规划和村庄用地规划，以存量土地为主，不得占用耕地，以增加住房的有效供给。

根据《集体建设用地建设租赁住房试点方案》的要求，租赁住房应主要满足新市民合理的住房需求，强化监管责任，确保依法建设，平稳有序运行，做到供需匹配。在具体操作中，要尊重农民的集体意愿，考虑农民的集体经济实力，以具体项目为出发点，合理确定项目运作模式，维护权利人的合法权益，保证集体经济组织的自愿实施和自主经营。

此外，外界更关心的是相应的公共服务能否跟上。根据试点方案的要求，承租人可以根据登记的房屋租赁合同按照国家有关规定申请居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市应进一步建立和完善非本地户籍居民的社会保障机制。

在郑州市的试点方案中，明确了承租人在申请居住证并租住3年后，可以享受规定的公民待遇和社会保障。专家表示，进一步规范和明确招生和社会保障制度，使租赁客户享受与购房同等的公共服务，是建立统购统租制度的重要组成部分。(《经济日报》？中国经济网记者黄晓方)