2018的调控 会多久又多狠

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年底的时候，我开始在各种峰会上和大家见面聊天，比如2017明远中国房地产总裁峰会。我还遇到了一些房地产大咖啡和一群房地产人

去年年底，每个人都会讨论一个话题。在新的一年里，房地产价格的趋势会发生什么？今天，每个人都改变了一个问题

这一次，所有人都说:2018年，房地产市场监管何时才能继续

这几乎成了朋友间聊天中最常见的问题。在当前的房地产市场研究中，政策因素已经与市场因素相匹配

今天，我试着和你谈谈这个话题，如果你说错了，请你给我更多的支持

首先，我们需要了解一个环节，那就是为什么要对房地产行业进行监管

监管的本质是什么

它是为了控制房价，还是为了抑制交易，还是为了调节泡沫...核心目的是什么？不回答简单的投机和监管周期就问这个问题是不礼貌的

我想和你分享两个故事，都发生在一个人身上

管仲，治理国家的大臣，来自2000多个年轻的齐国

就管仲而言，他应该是中国早期最善于用市场经济治国的人。关于他治理国家的故事有很多，其中有两个特别有趣

就管仲而言，他应该是中国早期最善于用市场经济治国的人。关于他治理国家的故事有很多，其中有两个特别有趣

第一个叫楚国去买鹿

什么意思?祁想灭楚，当他问能做什么时，管仲慢条斯理地说:老板，你可以高价买一只楚的特种鹿。

楚活鹿的价格是8万元，管仲让齐桓公派来的中医王毅带2000万元到楚去搜购。

楚大哥说:我不能无缘无故地和钱相处。让他们买吧。我们会把所有的鹿都抓给他

当下面的人听到老板的意思时，所有的人都蜂拥而至，所有的人力和物力都投入到抓鹿上

这时，管仲叫大臣彭几悄悄地在齐、楚两地的人中间购买和贮藏食物:楚卖鹿赚的钱比平时多五倍；齐国购买的余粮也比平时多五倍。

楚国也错过了农时，于是管仲下令关闭与楚国的边境。结果，楚国的米价猛涨，多达十分之四的人口逃到了齐国。楚元气大伤，三年后向齐投降。

另一个叫做横山的计划

衡山盛产兵器，管仲在开兵前一年就派人到衡山高价购买兵器；像楚国一样，衡山人也放弃了农业，转而务农。

一年后，齐派人去买粮，运粮的价格仍然很高。包括衡山在内的其他国家的人都运粮给齐。

随后，齐突然关闭了检查站，并停止购买粮食和衡山武器。又开始派兵到去恒。此时，衡山没有粮食，武器几乎卖光，在其他国家也不可能买到粮食。在失去了经济和军事战场上的一切后，它不得不为国家服务。

好吧，这两个故事也是管仲的同学们运用得很好的一个方法

我不知道你是否看到任何线索。总的结论是，当整个国家的所有人力和财力都集中在某一领域并追求过分畸形的利润时，这将不可避免地导致真正的空在其他领域的瘫痪。这时，整个社会就像胡克定律一样，一点外力就会产生很大的影响

虽然有人说中国不会那么夸张和极端，但如果把所有的钱都投入到某个领域，而且是夸张的，那么可以想象，其他地方很容易失去人才、创新、动力和兴趣...

如果资金外流的行业出现在所有重要领域，那将是一个相对危险的时期

好的，让我们来看看房地产的现状

场景是什么样的

首先，他是一个异常庞大的行业，整个行业充满了资金池

此外，吸收资金的增长率一直在大幅上升，这一数据在2016年达到峰值

因此，2016年的房地产不仅有很多钱，而且还在一路跑来。根据传统，行业规模越大，其增长率就越接近国民经济的平均增长率，而房地产在2016年只是一个意外

那么，这种现象在2017年会有所缓解吗？让我们看看人民日报在线的数据(603，000，诊断单元)

2016年已经是历史的顶峰，在2017年停止是没有意义的

因为房地产的力量，尽管我们试图从各个方面抑制它，

但是资金仍然以不同的方式从不同的渠道流入

我们知道资本总是追求利润，不会被考虑太多。当然，它会流向最有利的地方，在目前的市场上，房地产仍然是一个很好的选择

如果资金过多地流入房地产会发生什么

我认为一个人的话可能值得一听。这句话是马云提出来的，但却是李连杰亲口说的。

今年的双十一有一个优点就是保持道路畅通。后来，我们发现这是一家由马云和李连杰创办的太极文化公司。一开始，马云给李连杰三个要求，其中一个特别有趣

告诉他们不要碰房地产

毫无疑问，马云经营的阿里巴巴已经成为一个庞大的经济体，那么马云为什么对房地产如此抵触呢

去年的答案是关于这一点的，马云有一个更清晰的答案。这一点也恰好是房地产市场最疯狂的时刻

他的原话如下

今天，互联网和电子商务并没有过度挤压传统业务，但整个传统业务正面临着急剧的衰退，而电子商务只是在所有衰退的经济形势下的一个新希望。如果没有电子商务，今天的传统商业仍将衰落。

由于中国原来的零售业，特别是中国原来的零售业，都是以房地产为基础的，而房地产业在过去的二十年里在整个中国发展很快，尤其是地价这么高，人们更关心的是从房地产中赚钱，而不是考虑如何通过零售更好地服务和支持消费者，通过服务和零售更好地支持制造业的转型。

由于房地产的高房价，零售业已经成为一个非常低的市场回报率。每个人都宁愿空开店，等待门面增值。没有人真正想过改进产品和服务

这在某种程度上是真的，而且它发生在许多城市

这个故事的背后是，作为一个像制造业一样的中国经济触底行业，它在这个时候变得非常紧张

当整个社会的资本流动变得不平衡时，这与管仲故事中提到的两种现象非常相似，危机开始出现

对于政府来说，通货膨胀的核心是全面刺激各个领域，而不是房地产领域。当然，他不会允许这种情况发生

因此，我们或许能够咀嚼周小川前一段时间提醒大家的“明基时刻”

这个术语是由美国著名经济学家海曼·明斯基提出的。他认为金融市场天生就不稳定。在经济繁荣时期，投资者倾向于承担更多风险，增加投资，进而刺激经济繁荣；

随着时间的推移，投资者承担的风险逐渐超过收支失衡，资产突然崩溃的时刻到来了。

因此，监管也发生在这种背景下

好吧，我不知道你是否理解这个逻辑。如果你只用一句话，房地产监管的核心逻辑是防止资金过快涌入房地产市场

这是所有监管的基础

理解了这一点之后，让我们再看一遍

从2016年的930到现在，这一轮监管有什么独特之处

首先，我们可以看到，2017年上半年，除了提高首付和贷款利率外，还有很多非市场模式，如限购、限价、限购等

显然，这些政策不能是长期的，但这些政策背后隐藏着什么呢

我们看到，自今年下半年以来，一些过去不常见的政策开始出台

例如，我们最强烈的感觉是，共有产权的房子，价格低于市场价格，普通人可以购买，但他们可以在五年后进入市场，溢价分为业主和政府

另一个例子是最近的出租房有很大的力量。这一政策的落地将最大限度地推回中国人的购房年龄，这与国际趋势是一致的，但也表明商品房的价格确实相对较高

北京也推出了大量限价房。为什么北京的房价今天开始波动？实质上，政策导向的限价房正在大量出售，这导致商品房变得非常被动

因此，这些房屋进入市场实质上表明，自今年以来，房地产的土地制度开始发生变化，未来住房供应的来源变得更加多样化

此外，物业税肯定会在近期出台，物业税本身也不会征收过高的额度，这也决定了房价短期内无法抑制，但长期效果仍然明显

包括我们尝试在熊安测试不同的户籍制度

因此，从土地制度、财税制度和户籍制度的各种变化来看，这些调整的出发点不是在消费端，而是在房地产的源头，因此很明显，这是一个长期的机制

这是这项规定与过去的本质区别。过去，消费者方面的监管在本质上不会对房地产市场产生根本性影响，房地产处于短期波动之中。这一次，从源头开始，目的是建立一个房地产市场的长期机制。目的是治愈症状，解决问题。在未来，你不必对房地产如此厌倦，因为这个行业的破格也会吸引很多舆论的关注

从本质上讲，限购、限售、限价的调控政策是为了使房地产行业快速冻结，使房地产市场的长期机制在完全落地之前不会失控。

好的，如果你在这个阶段没有问题，我们可以回头看看这些政策什么时候结束

对我来说，我认为这些政策的结束时间基本上等于长期机制模式开始落地的时间

项目从地块到终点需要多长时间，开发周期超过2年

因此，2017年至2018年的调控仍是一个严格控制的时期，房地产仍需相对冻结，争取宝贵时间形成长效机制

由于监管逻辑的变化，该行业在2017年基本上进入了一个新的周期

实施起来会有多尴尬？我认为只要出租和销售没有完全落地，商品房市场就没有放松的可能。因此，我多次与一些开发商和朋友开玩笑说，我想让我的房子松散地捆绑在一起。然后操作所需区域，制作租赁模型

这是一个笑话，但在许多情况下也是如此

上周我参加2017明远中国房地产总裁峰会时，陈劲松在讲话中也提到，2018年房地产无疑是一个小年份，其实质也是因为房地产行业正在进入一个深度转型

所以，如果我必须给2018年的房地产市场一些建议，我可能会有很多

1.由于很明显要进入一个新的长周期，未来房价飙升的可能性在本质上不会出现。与其期待等待，不如脚踏实地地面对问题。

2.在过去的两年里，以一种全情投入的态度进入实际上是非常危险的。如今，在这个房地产市场，卖是一种损失，不卖是死亡。如果没有套期保值机制来帮助你缓冲房企，很容易踩到空

3.在竞争激烈的市场中，利润永远是最后的考虑因素，生存是最重要的，所以如果我们不损失太多的钱，我们应该尽快卖掉它。经过这个周期，房地产企业之间的并购也将结束，未来是盈利的时代。这种场景在那一年的白色家电寡头垄断循环中已经上演了数千次

4.与其关注房地产，不如关注房地产企业的股票。这一轮监管的实质是希望该行业能够更健康地发展，但实质上它仍在好转。因此，当房地产不能流入资金，整个行业仍然对房地产持乐观态度时，资金就会流入房地产企业的股票。然而，金钱是最聪明的

因此，对于调节周期，首先，我们可能无法猜测一个确定的时间点，因为它是一个长期机制；其次，我们可能不知道未来的趋势，因为行业的性质已经改变。第三，我让你猜。那又怎样？

最后，如果有人问我这一轮监管需要多长时间，我会说:很长很长时间