房住不炒的新时代 这三个金融难题该如何选择？

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前言:在没有投机的住房新时代，房地产市场受到抑制，因为政府降低了房价。首付似乎更低，买房也更容易。从表面上看，它保护了真正的住房需求。事实上，上车可能会更加困难——仅仅因为钱少就很难买房子，但现实是买房子的杠杆作用降低了，全额普遍存在，首付不是下降而是上升。同时，由于信贷流入房地产市场的限制，利率上升，每月的供应成本也在增加。

硬币总是有正反两面，甘蔗两端都不甜，凡事都有利弊。监管带来的信贷紧缩导致了三个令所有人困惑的金融问题。

从一些新闻故事开始

11月初，郑州有一个叫昆仑王越的改良住宅项目。仅仅经过几分钟的微信选房，1 空.就抢购了550套房子与周边二手房均价18000元/套相比，仅14000元/套的均价自然吸引了抢购。毕竟，近30%的价差是即期利润；随着时间的推移，融创在郑州的一个项目以比周围房价低30%的价格被空一秒钟的时间清理。是的，全额付款是首选。

11月中旬，南京的10个项目同时开盘，约有3300套房子，吸引了近1.5万名顾客通宵排队抢购。不出所料，几乎所有的都卖完了。它仍然很便宜。与平均每套6万元左右的二手房相比，这些房子的平均价格只有3.5万至4.5万元，差价约为40%。买就是赚！是的，全额付款是首选。

随着房地产市场监管的深化，房地产信贷紧缩越来越严重，相应的银行抵押贷款也越来越少，那么谁会借钱给谁呢？支付高利息的人将获得贷款。因此，第一套房的利率一般会上升超过15%，而上升20%甚至25%的情况并不少见。

房价已经稳定下来，甚至下降了，但总量是可以控制的；房价已经稳定甚至下降，但利率不仅没有折扣，反而有所上升；买套房时，首付或总房价是多少？债务加杠杆，我们应该注意债务额还是债务比率？

买房子的杠杆与总价折扣，哪一个更重要？

每个人的回答都是这很重要。最好给房子总价的最低折扣，并把杠杆撬到最高。但是你应该知道人们的欲望是无止境的，当然不可能利用世界上的一切。

现实的情况是:如果你想支付首付来利用杠杆买房子，你必须面对高房价，或者它是一个低总价，但你必须全额购买它-如果总价低，买家会很多，房地产开发商应该尽快还钱，所以谁有更多的钱会先选择。

所以问题又回来了:你是想买一套负债的套房，还是想靠运气赢得一套总价低的房子？这也是另一个问题:杠杆作用重要还是增加重要？就像上面提到的郑州和南京，转眼间就有30%-40%的差价。

对于那些缺钱的人来说，杠杆几乎总是很重要的。虽然他们负债累累，但他们仍然可以在短期内买一栋房子。政府限制价格后，虽然总价格很低，但它不是自己盘子里的菜，这似乎保护了需求，但实际上使上车更加困难。

对富人来说，这是一个很好的套利机会——首先获得全部金额，然后在房屋账面价值下降后抵押和再融资贷款，这也增加了杠杆作用，尽管有一段时间的延迟。再过2-3年的限购期，二手房就可以对外出售了。此时，买方可以支付首付款，从而顺利出售并获利。

这是一种无形的财富转移——本应属于房地产开发商的利润被转移给了全价买家，而转移部分是政府的限价与市场价格之间的差额。

杠杆是重要还是增加重要就像一个错误的命题。问题是你能得到主题吗？

房价稳定/下降，而利率上升。你怎么选择？

房地产市场的调控促进了房价的稳步下降，而调控的重要手段是信贷限制，它限制银行向房地产市场发放贷款，无论是房地产开发商的贷款还是购房者的按揭贷款，因此银行的房地产信贷额度将会降低。

有这么多钱，谁会借给他？银行也是以利润为导向的企业，而息差是利润的重要来源，所以谁能负担得起高利率，谁就能先拿到钱，利率也会相应上升。

高房价、低利率、稳定房价、低利率，哪个对购房者更有利？答案是后者。目前的抵押贷款年利率为4.9%，是历史最低水平。即使利率上升10%或20%，也不一定会高于历史上的贴现率。因此，每月的支付负担与历史上没有太大的不同，但你可以选择一个没有恐慌的房子，享受相对稳定的价格。

有些人会争辩说，利率会随着合同的签订而终身上涨。低基准利率并不意味着利率在未来会很低。如果将来利率上升到7%甚至8%，抵押贷款利率就会在提高利率的基础上上升。

是的，你只是想提高利率。你为什么没有想到降低利率？更重要的是，信贷紧缩政策在不断变化，金融创新在未来还会继续发展，而且有很多可能性:我记得在2015年信贷宽松期间，中国农业银行推出了置换贷款，用中国农业银行85%的抵押贷款替代了以前其他银行利率分别上涨20%和30%的抵押贷款。

随着互联网金融的深入发展和不断的金融创新，未来将会有更多的低利率贷款。因此，对于那些痴迷于利率上升的人来说，这是不必要的——你只需要等待下一次信贷宽松和下一次金融创新。现在重要的是资产和总价格应该更便宜。

与房屋的低总价相比，利用杠杆来占有资产是很重要的；与不断上升的利率成本相比，房子的低总价更为重要。低首付意味着长期杠杆，高利息意味着每月现金流的沉重负担。债务金额或债务比率对负债重要吗？

债务，是债务额还是债务比率？

都不是。这是现金流。

像万达这样的企业可能有2000亿元的债务，而拥有3到5名员工的小公司很难估算出100万元的债务。然而，银行仍然愿意贷款给万达，而不是小微企业。债务金额重要吗？中国的老年人几乎没有债务。他们不仅有终身储蓄(可能不多，但有盈余)，而且每个月都有养老金。然而，一线和二线城市的绝大多数年轻人都负债买房买车。债务率很高，他们的工资是月光。你能说老年人比年轻人更能抵御风险吗？负债率重要吗？

银行也是追求利润的企业。他们收入的重要部分是存款和贷款之间的利差。他们可以借钱，安全地收回，每月赚取利息，并希望借更多的贷款。是的，重要的是收入，而不是现金流。如果你有足够的赚钱能力，足够的现金流入和月/年利息支付，你可以承担更高的债务和更高的债务比率。只要这种收入是真实的商业收入和主动/被动收入，而不是用贷款来筹集贷款(从银行借钱，然后从银行偿还贷款)。

许多人在负债时会关注债务的数额和债务比率——他们有几十万甚至几百万的债务，这似乎让他们难以承受；债务比率已经很高了，所以破产杠杆很容易被打破。事实上，重要的是要考虑你的收入如何，是否稳定，以及如何增长。只要它能支付每个时期的本金和利息费用，保持杠杆不变，继续下去，并保持现金收支永远流通，就没有问题。

如果你贷款买房，只要每月还款没有问题，不要过多考虑贷款金额和负债率。在当前的货币体系下，债务会被长期稀释——越来越多的钱，你的工资会上升，还债的负担会逐渐减轻。

给我们的启示

房地产市场监管引发了三个金融问题。梳理它们能给我们什么启示？

想着拥有资源。资源是稀缺的，如果你有资源，你就会少一个。因此，重点应该放在占有和获得上。房价是有限的，但你不能购买或拥有它。你只是一个旁观者，和你没有任何关系。

这也可以说是资产思维和现金思维的区别。持有资产有增值的可能，而持有现金没有泡沫的机会。房价较高，但宜先用杠杆占据；利率上升，但借钱购买资产是划算的。

首付买房很困难。买房时看单价、总价和利率？有道理，但重点是首付。考虑在购买前存够钱吗？购买前多存些首付？房价下跌后再买？都不是。如果你存了足够的首付，你可以从每月付款开始。很难准确预测未来的起伏，但你需要的是确定性。先拿资源，然后它是确定的和坚实的，而其他的留给时间和偶然性。

现金流原则。金钱，如流动的水和血液，进出，循环，并保持整个有机体或系统的运行。你的特定资产是整个财富体系的组成部分，它们的稳定性和增值取决于现金流的维持。与其密切关注一项资产的赤字，你应该以一种放大的方式来看待整个系统，这需要战略性的现金流思维。

把握确定性。森林里的鸟不如手里的鸟好。在森林里飞翔的鸟儿似乎和你有关系，但你无法控制、掌握或部署它们。与其看着一群鸟，你还不如手里拿着一只鸟。

这位专家预测下降，那位专家预测上升。今天的政策和明天的政策是随机和不确定的。在经济适用房/廉租房/租赁房/共有产权房/同等权利的出租和出售之后，租金在未来会上升和下降吗？不知道！但是在买了房子之后，每月的付款数十年不变。

事情有两个方面，不要沉迷于监管。凡事都有两面性，房地产市场的监管也是如此。调整和控制房价，甚至降低房价，但你买不到。为了确保全额支付和首付的买家的公平性，一些政府已经强制彩票中奖，但这与去杠杆化和防范金融系统风险背道而驰。全额支付购房款会降低杠杆率，而首付购房款会增加杠杆率，从而积累系统风险。经济安全和社会公平正义哪个更重要？没有一种放之四海而皆准的政策能够照顾到所有各方的利益。照顾大多数人是好的。不要想着别人做饭，把它们放在桌子上，用勺子喂给你。如果你不抓住他们并为他们而战，没有人能救你。