正荣地产：要怎么做千亿

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经济观察人士谢2016年中国房地产业的快速发展创造了前所未有的销售奇迹。三大房地产企业直投3000亿元，1000亿营达到12个。

面对多变的市场形势和激烈的行业竞争，第二梯队住宅企业必将迎头赶上。2017年，许多规模在500亿元左右的房地产企业都设定了1000亿元的目标，郑融房地产就是其中之一。

该企业起源于福建，去年总部迁至国际大都市上海，是中国前30名房地产企业中唯一一家尚未上市的企业。经过三年多的快速扩张，郑融房地产公司已经将未来两年的目标定为1000亿元。在业内，500亿元和1000亿元的规模被认为是房地产企业需要克服的两大障碍。去年销售额刚刚超过500亿元的郑融地产，计划在2018年冲刺1000亿元，这需要经历公司战略、运营模式、现金流和人才储备等诸多挑战。在某种程度上，这代表了二线房地产企业面临的总体形势。

对于现阶段的郑融房地产来说，不仅要考虑如何在拐角处超车，还要考虑1000亿元以后的发展道路。冲上去是一回事，但保持它是另一回事。现在，很多企业想花1000亿元，但这并不容易。我们仍然专注于市场研究，如何实现可持续发展需要考虑。郑融房地产总裁林朝阳表示，无论发展到什么程度，郑融房地产始终把风险防范和利润放在首位。

首先提到1000亿

已经深入房地产行业19年的郑融房地产，从2013年开始全国布局，然后迅速扩张，连续三年复合增长率超过35%。根据中国指数研究院的数据，其销售额在2016年达到500多亿元。

2017年，尽管宏观调控形势严峻，郑融房地产仍将目标定在700亿元。根据嘉里的最新数据，郑融1-5月份的销售额为302.7亿元，同比大幅增长113%，远远高于其他30强房地产企业。

以这样的发展速度，设定1000亿元的目标似乎是理所当然的。

我们认为，郑融房地产在过去两年，特别是去年迁来上海后，其基础和核心竞争力已经初步形成，包括资金成本、产品线、人才储备、区域深度培育能力等，应该会更快释放。谈到郑融房地产加速发展的原因，林朝阳表示，房地产企业的规模也是大势所趋。未来，中国房地产市场的总规模将达到11万亿至12万亿元。现在恒大、碧桂园、万科都提出了万亿元的目标，其他十大房地产企业几乎都提到了5000亿元。规模意味着未来的发展，1000亿元只是一个分水岭。

1000亿元目标的实现有赖于城市布局的合理规划。

早在2015年，郑融就提出了145x战略，即一个职能总部，四大发展区域(长三角、海西经济区、京津冀、中央经济圈)，每个区域深入培育五个城市，每个城市都有X个优质项目。

林朝阳透露，1000亿元的规模是细分的，即在20个核心的一、二线城市约有100个项目，每个项目的平均出货量不低于10亿元。据悉，郑融房地产目前的储备价值约为1500亿元。根据今年约300亿至500亿元的土地收购、合作和兼并计划，预计到今年年底，郑融房地产的储备价值将达到约2000亿元。

郑融房地产的风格是深化一线和二线城市的热点。例如，上海、南京和苏州今年的销售额预计将达到数十亿美元；经过深度培育，我们将伺机向周边卫星城市扩张，并有机会向三个四线城市投资，将热点分布在城市周围，如以上海为中心，向昆山、嘉兴、太仓等地区扩张，以苏州为中心，向无锡、常州扩张；巩固现有的四个区域，接下来进入的城市包括北京、石家庄、济南、杭州等地。

目前，郑融房地产只进入了上海的一线城市。考虑到一线城市的征地现状，郑融地产的经营理念是拓展多种征地方式，增强经营者自我经营和维持的能力，挖掘长期公寓租赁、城市更新和旧城改造等领域的股市机会。

林朝阳表示，郑融地产还计划在一线城市和强势二线城市的一小时辐射圈中，探索工业地产和特色城镇等新业务。此前，郑融地产在南昌经营了一个超大型项目，这是郑融地产涉足特色城镇的雏形。目前，郑融地产正在南京周边洽谈相关项目:这是我们必须研究和尝试的，符合郑融地产的战略发展方向。

收购与合作

在达到1000亿甚至更大规模的道路上，郑融房地产尽最大努力寻找各种途径来实现它，其中并购和合作只是其中的两种。

截至5月底，郑融地产已与万科、保利、徐汇等近30家大型房地产企业合作。如果双方合作愉快，他们可以在股权甚至利润上做出适当的让步，我们不会太在意。谁有优势，谁就会使用他们的资源，例如，谁在融资方面有优势，谁就会使用他们的资金。林朝阳说。

林朝阳透露，今年以来，郑融房地产已经全面放开了对外合作。自1月份以来，超过30%的项目是通过合作获得的。要求全年合作项目达到总项目的30%以上，这一比例将逐步提高。

并购行动也是从去年开始的。郑融地产在总部层面成立了专门的收购团队，其城市公司也部署了专业人员。

2016年11月，郑融房地产与湖南山水投资房地产有限公司签署协议，收购其持有的湘江新区项目，这是郑融首个收购项目。此外，今年郑融地产还收购了苏州的一个二手项目。

追求规模只是一个方面。郑融房地产的许多高管向《经济观察报》强调，利润和风险仍是郑融现阶段的首要考虑。不要做没有利润的项目，计算红线作为销售利润率10分。林朝阳表示，除了要求利润，郑融房地产严格控制内部风险，不会触及金融红线。当规模扩大时，我们应该更加注重企业的盈利能力，否则规模是不可持续的。由于大型住房企业的规模很大，它们可能被允许在100个项目中失去几个项目。郑融房地产需要确保大多数项目都是盈利的。林朝阳坦率地说。

试水和投票

对于一个处于快速发展时期的房地产企业来说，投资节奏和运营效率是两个核心。今年，我强调运营效率应该再提高15%-30%。此外，投资相当复杂，最大的风险是节奏不准确。

在投资方面，据不完全统计，自2015年底以来，郑融房地产开始了新一轮的征地模式，今年第一季度新增增加值已超过200亿元。

房地产副总裁肖认为，今年的投资方向有了一些新的思路，投资范围也有所扩大，比如合作收购，然后再考虑一些建设工作。

在影响数十亿人的紧要关头，现阶段郑融房地产急需人才。

据报道，郑融房地产的冠培生系统被称为容光生，其目标群体是在知名机构中有着出色学术表现和技能的社区领袖，或者是积极参与商业和社会实践的应届毕业生。

在人才引进方面，《经济观察报》了解到，大部分外迁到郑融房地产的员工来自前20名的房地产企业，包括万科、中海、龙湖、徐汇。挖掘出来的人才至少要来自比我们更好的企业。然而，当你来到郑融房地产，你永远不会形成一个所谓的帮派。当你来的时候，你会回到零，也就是郑融人。林朝阳强调，未来三年郑融房地产的人才缺口仍然很大。规模达到1000亿元后，预计在现有基础上增加五分之一。

留住人才的另一个方法是将人才与公司收入挂钩，许多房地产企业正在尝试的后续投资系统就是其中之一。此前，郑融房地产已经在20多个项目中试行了业务合作伙伴系统。预计未来90%以上的项目将涉及员工后续投资机制，并将进一步扩大后续投资人员范围，提高后续投资额度上限。

商业伙伴是让员工和公司站在一条战线上，以主人翁的态度考虑企业的未来发展，共同创造和分享。当然，公司也会让员工分享企业快速发展的好处。林朝阳说。

谢经济观察报记者

经济观察报华东记者

非典型的90后充满了好奇和敏锐。关注房地产。

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