如果居住用地的使用权在70年后到期怎么办？

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据《佛山日报》11月27日报道，中共中央、国务院《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》已经发布。

引起人们关注的是，意见对许多地方公众关心的土地和房屋产权问题进行了解释和安排，并明确提出:研究住宅建设用地等土地使用权后续期限的法律安排，细化和规范征收征用的法律权限和程序，赋予农民更多的产权等。

焦点1:如果居住用地的使用权在70年后到期怎么办？

后续阶段法律安排研究

【文件精神】研究住宅建设用地等土地使用权后续期限的法律安排，促进形成全社会对公民财产长期保护的良好稳定预期。

[专家解读]北京大学法学院教授常鹏敖认为，意见尊重和回应民意，发出了一个重要信号:既然研究是关于更新的法律安排，强调形成良好稳定的保护预期，就不必担心个人住宅用地使用权到期后政府会收回。

今年4月，温州住房20年土地使用权到期，引起了社会的极大关注。1990年国务院发布的《中华人民共和国城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确规定，土地使用权出让的最长年限根据用途确定，其中居住用地70年，工业用地50年，商业旅游和娱乐用地40年，其他或综合用地50年。在全国范围内，大多数房屋的土地使用权是70年。公众关心的是最长期限是70年还是更短，到期后如何续延？

中国人民大学民商法学研究中心主任杨立新表示，目前，延长住宅用地使用年限的法律依据主要是《物权法》第149条，“住宅建设用地使用权期满自动续期”。由于现行法律规定中缺乏详细的规定，如何“自动续费”不确定且难以操作。

杨立新认为，续约问题可以从三个方面考虑:第一，如果不到70年，必须续约到70年后到期；第二，70年期满后自动续期，相当于住宅建设用地使用权是一种不确定的产权，即永久使用一次，国家不必每次续期都收费；第三，永久建设用地使用权到期自动续期后，应确定权利人与国家所有者之间的关系，可以考虑征收必要但不过度的税，但应由立法机关决定。

焦点二:如何遏制征地拆迁引发的矛盾？

不要扩大公共利益

[文件精神]完善土地、房屋等财产征收征用法律制度，合理界定适用于征收征用的公共利益范围，不扩大公共利益，细化和规范征收征用的法定权限和程序。

【专家解释】宪法规定，国家为了公共利益的需要，可以依法征用或者征用公民的土地和私有财产，并给予补偿。

中国(海南)改革发展研究院院长迟福林认为，这一观点的关键之一是科学界定公共利益的范围，防止其随意扩大。

中国社会科学院法学研究所民事法律室主任孙表示，建议将听证程序引入公共利益的认定。中国人民大学法学院教授刘俊海建议在适用实际损失赔偿原则的过程中引入价格评估程序。

焦点3:如何保护农民的宅基地权益？

实现用益物权

【文件精神】深化农村土地制度改革，坚持土地公有制性质不变、耕地红线不突破、粮食生产能力不削弱、农民利益不受损的底线。从实际出发，因地制宜，落实承包土地、宅基地和集体建设用地的用益物权，赋予农民更多的财产权，增加农民的财产性收入。

[专家解释]“过去，宅基地制度侧重于保障农民的社会保障权。在当前城市化背景下，大量农民进入城市，许多地区宅基地的社会保障权利弱化，产权性质日益突出。孙表示，在这种情况下，有必要在有序赋予宅基地产权的基础上发挥其社会保障作用。