上半年大型房企年度目标完成率59% 中小房企业绩呈萎缩趋势

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新华网(603888)北京7月6日电(徐鹏)虽然自今年3月以来，国家出台了“有史以来最严格的楼市调控政策”，调控政策的效果持续发酵，各方面监测到的大部分行业数据指标都处于下行通道，但今年上半年，大部分大型品牌住宅企业在2016年保持了高能量的势头，业绩快速增长，市场份额不断扩大。与之形成鲜明对比的是，许多中小住宅企业的销售业绩呈现出一定的萎缩趋势。在这种情况下，行业集中度不断提高，再现了钢铁行业的强势规律。

据嘉里研究中心日前发布的“2017年上半年中国房地产企业销售额200强”显示，大型品牌住宅企业的销售额和销售面积普遍大幅增长。销售额方面，前10名和前30名房地产企业的门槛分别提高了40%至702亿元和78%至309亿元。就销售领域而言，前10名、前20名和前30名的进入门槛都上升了近50%。

与之形成鲜明对比的是，今年上半年前200家房地产企业的销售门槛为20亿元，与去年持平；面积门槛为13万平方米，比去年同期低2万平方米。这一切表明，虽然大多数大型品牌住宅企业的业绩有了很大的提高，但中小型住宅企业的业绩却停滞不前，甚至有逐渐萎缩的趋势。这也表明，在房地产市场调控背景下，大型住宅企业抵御市场风险和变化的能力较强，而中小型住宅企业受到的影响更大。

上半年，行业集中度进一步提高。就销售额而言，前10家房企的市场份额占26.6%，前100家房企的市场份额占58.1%。就销售面积而言，前10家公司的市场份额达到15.8%，前100家公司的市场份额达到33.2%。

领先房地产企业的排名竞争尤为激烈。上半年，碧桂园以2842.2亿元的业绩排名第一，万科和恒大分列第二和探花榜。然而，恒大以2291.6亿元的资产排名第一，碧桂园和万科分别排名第二和第三。前三个销售区域的排名与股权相同，其中排名第一的恒大，销售面积为2385.8万平方米。前三名房地产企业的竞争是交错的，与其他前十名房地产企业相差甚远，已经形成了第一批领先的房地产企业。

值得注意的是，今年上半年一些排名较低的房地产企业的业绩排名有了很大提高。鲁能集团上半年销售额达到507亿元，排名第15位，销售面积和股本金额排名更高，分别排在第14位和第12位。上半年，中梁地产以354.7亿元的销售额攀升至第26位。

根据嘉里的数据，在已公布2017年销售目标的品牌房地产企业中，大部分企业上半年完成了一半以上的业绩任务，年均目标完成率为59%，这表明尽管上半年监管形势严峻，但大型品牌房地产企业的销售业绩并未受到太大影响。

从前三名的表现以及上半年销售1000亿元的房企数量已经达到7家这一事实来看，如果单纯从上半年的销售额来计算，超过4000亿元的房企很有可能在2017年底出现，年底销售1000亿元的房企阵容有望继续扩大。

为什么大型品牌房地产企业的销售业绩没有停滞或下降，而是继续大幅增长，上半年实现了较高的年度业绩目标完成率？

嘉里北京高级分析师崔秀成表示，这一轮调控不是一刀切的做法，但由于该市的政策，一线城市和重点二线城市等过热地区将加大努力，而四线城市等存量较大的地区将减少努力，甚至鼓励房地产市场的发展。这导致不同产品交易结构的房地产企业交易结果不同。以碧桂园为例，碧桂园的游戏风格是典型的农村周边城市，这意味着它的交易绩效并不依赖于之前楼市火爆的一、二线城市，而是实力相对较小的一、二线周边城市。

新城控股(601155，诊断)高级副总裁欧阳杰表示:自2013年以来，房地产市场经历了以城市差异化、板块差异化、房地产差异化和企业差异化为特征的“四大板块”；从当时的情况来看，中国9万多家房企中有90%将退出房地产市场，而中国只有大约8000家房企。但是，目前市场集中度正在加快，而且集中度会更高。房地产市场可能只需要两三千家房地产企业。

你为什么这么说？去年底，前三名房地产企业的总销售额为1.05万亿元，4-9家企业的总销售额为1.05万亿元，10-23家企业的总销售额也为1.05万亿元。前23家公司的总销售额占26.8%。因此，可以预测，只要这些房地产企业保持年均25%的增长率，到2020年其市场份额将达到50%，这对行业来说将是可怕的。在过去几年中，他们的平均增长率为34%，今年1月至5月，他们的市场份额达到39.9%。这些都是马太效应的表现。

严格的监管加剧了中小住宅企业的生存困境，但也为大型住宅企业的进一步发展壮大和市场份额的增加开辟了市场机遇。加上高地价，大多数中小住宅企业受到规模、品牌和人才的限制。弱者总是弱者，无法与大型住宅企业竞争，也无法逃脱被兼并或被淘汰的命运。

然而，在严格控制市场风险的情况下，大型开发商必须时刻保持冷静。正如融创中国董事长孙宏斌在5月份的年度股东大会上所强调的，第一，必须控制风险，风险控制就是对地价的控制；第二，有目的地关注M&A，抓住特别适合M&A的机会。“今年买地不是我们的第一任务，但搞好销售，实现土地资源化是我们的第一任务。购买土地主要取决于价格和价值。多买合适，少买不合适，风险可控。”“对我们来说，一件非常简单的事情就是卖出更多的房子，然后廉价购买。”